開(kāi)發(fā)商推低價(jià)買(mǎi)房 是餡餅還是陷阱

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在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，價(jià)格的波動(dòng)最容易挑動(dòng)購(gòu)房者的神經(jīng)。一旦開(kāi)發(fā)商推出一些價(jià)格方面的優(yōu)惠，一般會(huì)受到部分購(gòu)房者的追捧。這些優(yōu)惠包括實(shí)實(shí)在在的現(xiàn)場(chǎng)折扣、買(mǎi)房送家電、老業(yè)主帶新業(yè)主送物業(yè)費(fèi)等;還有一些更為隱蔽的方式，比如零首付買(mǎi)房，開(kāi)發(fā)商宣稱(chēng)尾貨成本價(jià)甩賣(mài)，樓盤(pán)正式開(kāi)賣(mài)前開(kāi)展低價(jià)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)等，這些方式有時(shí)是的的確確的讓利，但有時(shí)候可能是開(kāi)發(fā)商拋出的餡餅，背后給購(gòu)房者挖好了陷阱，市民買(mǎi)房時(shí)要注意鑒別。

1 零首付：還款壓力大

今年“十一”期間，位于佛山南海一個(gè)鎮(zhèn)街某大型樓盤(pán)，曾短時(shí)間推出過(guò)購(gòu)房“零”首付活動(dòng)。市民黃先生去咨詢(xún)后才知道，是開(kāi)發(fā)商可以墊付首付款，但要求購(gòu)房者在5年內(nèi)還清所有款項(xiàng)，這種方式看似很實(shí)惠，但購(gòu)房者未來(lái)幾年的還款壓力非常大，黃先生想想后還是放棄了。

市民楊先生近日跟記者聊起，他去年打算購(gòu)買(mǎi)三水西南涌右岸一大型樓盤(pán)，銷(xiāo)售人員也提出可以“零首付”銷(xiāo)售。本來(lái)70萬(wàn)元的房子，首套房首付三成是21萬(wàn)元，但是開(kāi)發(fā)商可以作價(jià)100萬(wàn)元，這樣楊先生支付21萬(wàn)元的首付，就可以從銀行貸到實(shí)際全額房款，相當(dāng)于“零首付”，不過(guò)最終因?yàn)殂y行不放款，這筆交易沒(méi)做成。

提醒：

零首付背后有更多隱性風(fēng)險(xiǎn)

南海桂城一大型樓盤(pán)銷(xiāo)售經(jīng)理告訴記者，“零首付”以前在江浙地區(qū)比較流行。“零首付”買(mǎi)房有多種方式。有的樓盤(pán)是將房屋價(jià)格作一定提升，再對(duì)首付進(jìn)行“減免”，比如楊先生遇到的情況，這種情況實(shí)際上還是需要付首付的，只是如果成功，可以從銀行拿到的貸款額度會(huì)大一點(diǎn)，比較適用買(mǎi)房時(shí)資金緊張，但未來(lái)很短時(shí)間內(nèi)資金又相對(duì)充裕的人群。還需要提醒的是，房屋契稅及維修基金等費(fèi)用也會(huì)相應(yīng)增加，實(shí)際上支出的費(fèi)用可能并不比按正常程序少。

這位銷(xiāo)售經(jīng)理補(bǔ)充說(shuō)，還有的開(kāi)發(fā)商采用先行墊付首付款的方式，不過(guò)，還款期限往往并不長(zhǎng)，基本到交房時(shí)就需全部還清了。而開(kāi)發(fā)商提供“零首付”的房源要么數(shù)量有限，要么朝向、房型、樓層等不太好。需要提醒的是，開(kāi)發(fā)商在提供這種“零首付”的同時(shí)，一般會(huì)與購(gòu)房者簽訂一個(gè)合同，如果購(gòu)房者出現(xiàn)無(wú)法還清首付款的情況，開(kāi)發(fā)商有權(quán)收回房屋，同時(shí)購(gòu)房者還要向開(kāi)發(fā)商支付5%的違約金。

近期一些市民會(huì)接到按揭公司的短信廣告，稱(chēng)可以提供“零首付”。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這種“零首付”方式，實(shí)際上是一些按揭公司向客戶(hù)推薦的一種抵押方式。比如，客戶(hù)以裝修貸款的形式，作消費(fèi)性抵押。記者咨詢(xún)部分銀行得知，金融監(jiān)管部門(mén)明文規(guī)定，不允許將純抵押消費(fèi)貸款用于投資股市和樓市。也就是說(shuō)，一旦被銀行查出，可能面臨拒貸，甚至已發(fā)放的貸款被收回的可能，按揭費(fèi)也會(huì)有損失。

律師付輝告訴記者，一旦購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商簽訂了不違反《合同法》等相關(guān)法規(guī)的合同，就需要履行合約。購(gòu)房者在采取這些方式前，最好對(duì)自己資金情況做一個(gè)評(píng)估，詳細(xì)了解好相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，零首付不等于零風(fēng)險(xiǎn)。如果需要產(chǎn)生相關(guān)的交易，最好向律師咨詢(xún)或聘請(qǐng)律師跟蹤服務(wù)。

2 內(nèi)部認(rèn)購(gòu)：買(mǎi)了套“高價(jià)”房

提起一年前買(mǎi)的房子，市民劉先生至今很后悔。當(dāng)時(shí)，他通過(guò)朋友，以?xún)?nèi)部認(rèn)購(gòu)的7200元/平方米左右的價(jià)格買(mǎi)下佛山一個(gè)區(qū)的中心城區(qū)新樓盤(pán)一套100平方米左右的單位。當(dāng)時(shí)這個(gè)樓盤(pán)的開(kāi)盤(pán)價(jià)是7500~8500元/平方米，上千人在寒風(fēng)中排隊(duì)買(mǎi)樓，劉先生為自己“低價(jià)”內(nèi)部認(rèn)購(gòu)成功，高興了很長(zhǎng)時(shí)間。不久后，佛山樓市開(kāi)始限購(gòu)，這個(gè)樓盤(pán)的價(jià)格迅速下降到5000~6000元/平方米，劉先生以“低價(jià)”內(nèi)部認(rèn)購(gòu)買(mǎi)了套“高價(jià)”房。

更嚴(yán)重的是，他上網(wǎng)查詢(xún)交易數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，這個(gè)樓盤(pán)賣(mài)出的貨量只有幾十套。“當(dāng)時(shí)上千人排隊(duì)買(mǎi)樓是我親眼所見(jiàn)，為什么成交量會(huì)這么少。”劉先生百思不得解，最近才有朋友告訴他，和他同一批內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的人中大部分已經(jīng)退房了，而當(dāng)時(shí)排隊(duì)買(mǎi)樓的人實(shí)際成交的也很少。

提醒：

千人排隊(duì)買(mǎi)樓可能只是假象

佛山某房地產(chǎn)公司副總經(jīng)理張女士告訴記者，“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)”是一種開(kāi)發(fā)商常用的銷(xiāo)售方法，一般是一個(gè)新項(xiàng)目開(kāi)賣(mài)前，先收集一部分最有誠(chéng)意的客戶(hù)資源，再以低出開(kāi)盤(pán)價(jià)一定額度的價(jià)格，把房子賣(mài)給這些“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)者”。大部分情況下，這些認(rèn)購(gòu)者的確可以低價(jià)買(mǎi)樓。但也不排除有些開(kāi)發(fā)商為了快速出貨，先找一些人來(lái)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，造成樓盤(pán)熱銷(xiāo)的假象，但這些被找來(lái)的人往往不是真正的購(gòu)房者，開(kāi)發(fā)商會(huì)給他們一定酬勞，他們退房開(kāi)發(fā)商也不會(huì)扣押誠(chéng)意金，或者他們的誠(chéng)意金干脆就是開(kāi)發(fā)商自己出的，不會(huì)要他們賠償違約金。但一些不明情況的購(gòu)房者，就可能被套進(jìn)來(lái)。

“找人排隊(duì)買(mǎi)樓以前比較常用，現(xiàn)在用得比較少。一些項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)時(shí)會(huì)找人來(lái)充充人氣。”某百萬(wàn)平方米大型住宅小區(qū)銷(xiāo)售經(jīng)理董先生表示，這些人會(huì)獲得開(kāi)發(fā)商的一定酬勞，在業(yè)內(nèi)被稱(chēng)為“房蟲(chóng)”，要想辨別他們是否有意向購(gòu)房，可以試著跟他們聊幾句看是不是本地人、是否有統(tǒng)一的著裝、是否有“領(lǐng)隊(duì)”等。不過(guò)，現(xiàn)在“房蟲(chóng)”越來(lái)越隱蔽，一般不會(huì)統(tǒng)一著裝，而且為怕泄露身份，很少跟別人交談，在辨別這些人時(shí)需要特別注意了。

另外，一個(gè)很簡(jiǎn)單的方法，可以真實(shí)地了解項(xiàng)目銷(xiāo)售的情況，就是查詢(xún)各區(qū)或市局的房地產(chǎn)交易網(wǎng)站，那里都有即時(shí)的交易數(shù)據(jù)，包括價(jià)格、套數(shù)等都可以查到，樓盤(pán)是否真的熱銷(xiāo)一查便知。