“國五條”出臺后如何賣房更劃算

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“國五條”下如何賣房更劃算

“國五條”細則持續發酵的環境下，有些人急著賣房不一定是理智的選擇。在著急賣房前，先得把自家要出手的房子情況搞清楚，再把新舊兩種稅費算一算，看看怎么買賣更劃算。

寧愿交營業稅避個稅？

不一定劃算

市場上有些人為了搶跑“國五條”細則，甚至寧愿繳納5.6%的營業稅來賣掉不滿五年的房子。其實若房產未達到一定升值比例，這樣做未必劃算。

舉例來看，如果一位購房者當初以100萬元買入一套90平方米商品房，目前市值漲到170萬元，但不滿五年，現在急于出售需繳納的稅費有，全額5.6%的營業稅9.52萬元，全額1%的個稅1.7萬元，以及1.2%的中介費2.04萬元，共計13.26萬元。

如果等這套房滿5年后再出手，此時按所得20%征收個稅的政策肯定已經落地，那么所需繳納稅費主要是個稅和中介費，營業稅為零。而個稅并不是差額70萬元的20%即14萬元。而是70萬元扣除各種涉房支出，包括：原契稅1萬元，公共維修基金1.08萬元，裝修費用10萬元，利息假定為8萬元，最終個稅為9.98萬元。再加上中介費2.04萬元，實際稅費12.02萬元，這與現在著急賣掉所需繳納的費用還更省一點錢。如果升值得很少，除去契稅和裝修成本等費用甚至可能無需繳納個稅。

想把房子過給孩子？

不一定省錢

“國五條”細則出臺后，有些暫時賣不出房子的市民想到可以先把名下房產過戶給自己的孩子或老人，通過這樣的“買賣”來提高買入價，以方便未來出手。但這樣的做法同樣會產生一些問題。例如，如果目前手中房產未滿五年，那么需要按照上文中的方法好好計算一下，看看以目前手中房產的升值率是否劃得來。

即使劃得來，過戶給孩子依然有幾點需要想清楚。第一，孩子一定已成年，不然即使過戶仍會被視為同一家庭的房產。第二，把房子過給孩子相當于擠占了孩子的一次購房名額，在“限購令”暫時不會解除的情況下，已成年的孩子不久便面臨買房大計，屆時首付及利率都無法享受首套房的優惠政策。第三，過戶給孩子或老人，更名后的房產持有年數將從零開始計算，因此需等滿五年出售才能避免全額5.6%的營業稅。不然要按照過戶時新的價格計算營業稅。

兩套房其中一套為共有

也不急賣

近日有一位李女士向記者咨詢，說自己有兩套房產，其中一套與自己的母親共有，給老人�。涣硪惶诪樽约汉驼煞蚬灿�，屬于自住。她正在琢磨是否需要趕緊把自己手里的房賣掉，換一套大房子住。李女士表示，自己手頭并不寬裕，目前自住的房子升值又較多，盡快賣掉可以避免未來換房時繳納過多的個稅。

目前普遍認為，現行賣房個稅中的“滿五年家庭唯一住房不征稅”這條“老政策”不大可能改變。李女士完全可以把自己的名字從與母親共有的那套房產中改出，以達到唯一住房的條件。未來如果需要換房，只需把自己和丈夫所住的唯一房產賣出，滿五年可不繳個稅。